By: Alexander Faust
Immobilienmarkt
Aktuelle Untersuchungen auf dem Immobilienmarkt kommen zu einem einheitlichen Befund: Der Immobilienmarkt, in den letzten Jahren neben der Baubranche ein Hauptsorgenkind der Wirtschaft, stabilisiert sich – nicht zuletzt, da Wohnungserwerb für breitere Einkommensschichten wieder erschwinglicher geworden ist. Für die kommenden zwei Jahre werden allerdings zum Teil deutlich Preissteigerungen erwartet. Was bedeutet das für das Immobilien- und Baugeschäft?
Der Artikel kurz zusammengefasst:
Die Immobilienpreise haben sich laut einer Analyse von DR Klein deutschlandweit erholt, einige lokale Phänomene in Top-Standorten wie Berlin und München einmal ausgenommen. Zu der Marktstabilisierung tragen die Nachfrage und die erschwinglicher gewordenen Finanzierungskonditionen bei, wie eine Analyse der vdp ergänzt. Das Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW) hält indes bis 2027 ein sehr deutliches Anziehen der Preise über die derzeitige moderate Anstiegstendenz hinaus für möglich. Die möglichen Folgen für die Baubranche wären geteilt.
Stabile Entwicklung bei moderaten Preis-Anstiegsraten
Die wirtschaftlichen Unsicherheiten haben den privaten Konsum im bisherigen Verlauf des Jahres 2025 (das ja im Wesentlichen gelaufen ist) stark eingeschränkt. Der Immobilienmarkt hat sich trotzdem weitgehend stabilisieren können – laut den drei hier angeführten Marktanalysen des Baufinanzierers DR Klein, des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) und des Kieler Instituts für Weltwirtschaft (IfW).
Laut DR Klein-Analyseteam hat es bei den Werten für Häuser und Wohnungen im vergangenen Jahr in fast allen Metropolen deutliche Steigerungen gegeben. Besonders viel Dynamik ist an den Standorten Düsseldorf, Stuttgart, Dortmund und Dresden zu beobachten. In München sind dagegen die Preise bei Häusern und in Berlin die Preise für Wohnungen zurückgegangen – laut DR Klein vor allem ein Anzeichen für lokale Anpassungen nach längeren Wertsteigerungs-Phasen.
Die Marktteilnehmer haben sich mit den Marktbedingungen an den Immobilienstandorten offensichtlich arrangiert, was die stark gestiegene Zahl der vom Kieler Institut für Weltwirtschaft registrierten Zahl der Transaktionen im Sommer im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zeigt, wobei vor allem mehr Eigentumswohnungen erworben worden sind.
Wohnerwerb wieder erschwinglicher als 2022 – Zinswende sei Dank
Dass mehr Immobilienerwerber trotz Wirtschaftsflaute den Eigentums-Stier wieder vermehrt bei den Hörnern packen, hängt laut der aktuellen des Studie Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zur Wohneigentumsfinanzierung vor allem mit den seit der Zinswende erschwinglicher gewordenen Finanzierungsbedingungen zusammen. Zudem sind im Verlauf von 2025 die Einkommensaussichten der Verbraucherhaushalte besser geworden – statt das Geld im (derzeit ja rückläufigen) Konsum auf den Kopf zu hauen, werden offensichtlich lieber langfristige Investitionen wie in den Eigentumserwerb getätigt.
Seit Mitte 2024 wachsen laut vdp-Beobachtung Preise und Finanzierungsvolumina in kleinen Schritten weiter, Steigende Realeinkommen und mittlerweile stabile Zinsen machen den Erwerb von Wohneigentum wieder leistbarer als 2022 und 2023. Dazu kann der Eigentumsmarkt aufgrund der angespannten Wohnungsmarktsituation als lachender Dritter von dem Anstieg der Neuvertragsmieten profitieren. Dem „Mieterdasein“ zu entkommen, ist für viele Haushalte nach wie vor besonders attraktiv.
Zwischen 2023 und 2025 gingen die Wohnimmobilienfinanzierungs-Zinssätze laut vdp-Daten von 3,96 auf 3,5 Prozent zurück, währen die Kreditbelastungsquoten gleichzeitig konstant blieben. Nach wie vor werden überwiegend langfristige Zinsbindungen gewählt – was den bekannten Effekt „Rechtzeitig Zinsbindung sichern“ verstärkt.
IfW: stabiles Preisniveau könnte Sprungbrett für erneuten Preishype sein
Die Stabilisierung am Markt lässt sich in den GREIX-Indexdaten deutlich erkennen, wie das Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW) betont. Im dritten Quartal 2025 verteuerten sich Eigentumswohnungen demnach um durchschnittlich 2,7 Prozent zum Vorjahresquartal an, die für Einfamilienhäuser um 4,3 Prozent, während die für Mehrfamilienhäuser um 0,4 Prozent fielen.
Dabei lagen deutschlandweit Eigentumswohnungen um knapp 10 Prozent, Einfamilienhäuser um fast 12 Prozent und Mehrfamilienhäuser rund 25 Prozent unter ihren Höchstständen von 2022. „Bei einer Fortsetzung der Steigerungsraten des aktuellen Quartals würden die Immobilienpreise erst bis Ende 2027 ein neues Allzeithoch erreichen“ – so lautet das Fazit des IfW.
Preisanstiege: Baubremser oder Pusher?
Da die meisten Indikatoren auch aus IfW-Sicht auf weite steigende Preise hindeuten, dürfte der Aufwärtstrend also weiter anhalten. Das ist zunächst für den Immobilien- und Neubaumarkt eine gute Nachricht, da die Nachfrage weiter solide bleiben dürfte und sowohl die Kauf- wie auch die Neubaumärkte weiter stetiges Wachstum zu erwarten haben. Zumal laut vdp-Datenanalysen seit 2023 wieder verstärkt Haushalte mit niedrigen Einkommen in die Immobilienfinanzierung eingestiegen sind.
Nun ist dieses für einen echten nachhaltigen Wohnkauf- oder -bauboom unverzichtbare Käufersegment allerdings nicht unendlich belastbar. Ab 2027 könnte eine bis dahin wieder erhitzte Preisentwicklung also durchaus wieder breitere Käuferschichten zurückschrecken – je nachdem, wie die Einkommens- und Zinsentwicklung bis dahin verlaufen sein wird.
Über die Untersuchungen
DR Klein hat die vierteljährlichen und jährlichen Veränderungen der Durchschnittspreis pro Quadratmeter bis zum 2. Quartal 2025 bei Häusern und Wohnungen im Portfolio des Immobilienunternehmens eXp Realty realisiert. Die Studie des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) greift als Grundlage hingegen auf eine Analyse der Faktoren Fremdmitteleinsatz, Kreditbelastung, Laufzeiten und Konditionen für die Wohneigentumsfinanzierung in Deutschland auf Basis der Daten von vdp-Mitgliedsinstituten, die in diesen Geschäftsfeldern aktiv sind.
Das IfW nutzt für seine Analyse den Datensatz des German Real Estate Index (GREIX), ein Immobilienpreisindex für Deutschland auf Basis der Kaufpreissammlung der lokalen Gutachterausschüsse, die notariell beglaubigte Verkaufspreise für einzelne Städte und Stadtviertel abbildet.
