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Wer den deutschen Wohnungsmarkt kennt, dürfte bei diesem Satz automatisch nicken: Die Haushalte werden kleiner, aber die bewohnte Fläche pro Kopf wächst und wächst. Doch diese bekannte Immobilienweisheit dürfte in Zukunft nicht mehr gelten. Das zumindest legt eine neue Analyse des DIW Berlin nahe. Der Grund: Seit 2005 werden Neubauwohnungen kleiner – bei einer Fortsetzung dieses bereits lange anhaltenden Trends dürfte auch der Wohnungsbestand zukünftig kleiner werden. Die Studienverfasser rechnen bis 2050 mit einem Rückgang der durchschnittlichen Wohnungsfläche um rund 6 Prozent gegenüber 2024. Der Hintergrund der neuen deutschen Bescheidenheit beim Flächenverbrauch ist allerdings nicht etwa ein gestiegenes Umweltbewusstsein. Das DIW führt die erwartete Größenreduzierung vor allem auf die gestiegenen Bau- und Immobilienpreise zurück.

Der Artikel kurz zusammengefasst:

Die Wohnungsfläche pro Kopf ist zwischen 1861 und 2025 kontinuierlich gestiegen, da über 100 Jahre lang zunehmend in größerem Maßstab neue Wohnungen gebaut wurden. Im Neubau wird jedoch bereits seit 20 Jahren auf kleinerem Fuß gebaut. Diese Tendenz wird sich laut einer Analyse des DIW Berlin fortsetzen und sorgt so dafür, dass die Wohnungen im Schnitt bis 2050 kleiner werden. Dafür sorgen die geringer werdenden Haushaltsgrößen, der Trend zur Verteuerung und höheren Rendite mit Mietwohnraum sowie die zunehmende kommunale Regulierung im Wohnungsbau.  

Die Wohnfläche pro Kopf wächst spätestens seit den 50er Jahren

Für die Untersuchung des DIW Berlin wurde der Wohnraumkonsum in den letzten 150 Jahren betrachtet, wie er sich in den Volks- und Gebäudezählungen von Städten ableiten lässt. Demnach ist bereits seit 1861 ein Aufwärtstrend bei der Wohnfläche pro Kopf zu verzeichnen, der mit der Urbanisierung und dem wachsenden Wohlstand in der industrialisierten Gesellschaft zusammenhängt.

Seit den 50er Jahren wurden immer größere Wohnungen gebaut, was zu mehr durchschnittlich verfügbarer Fläche pro Kopf führte – und zwar bis heute: Waren Wohnungen 1964 im Schnitt noch 69 Quadratmeter groß und wurden von 2,7 Personen bewohnt, waren die Wohnungen 2024 im Schnitt um 36 Prozent größer (94 Quadratmeter), bewohnt von nur noch 2,0 Personen.

Bis 2050 erwartet das DIW Berlin allerdings wieder einen Rückgang der Durchschnittsgröße von Wohnungen um 6 Prozent. Diese Trendumkehr ist – so zumindest die Argumentation der Autoren – keine wilde Prognose ins Blaue, sondern ist bereits in einem Trend im Neubau zu kleineren Wohnungen angelegt, der bereits seit 20 Jahren in Deutschland anhält und daher früher oder später auch die Größe der durchschnittlich auf dem Markt verfügbaren Wohnungen beeinflussen wird.

Der Trend zurück zu kleineren Wohnungen lässt sich international längst feststellen

Um ihre These zu untermauern, blicken die Studienautoren über den nationalen Tellerrand. Selbst im Einfamilienhausbau-Mekka Belgien sind Neubauwohnungen bereits seit 2000 ‌kleiner geworden, ähnlich in Japan und Norwegen, während in Ländern wie Frankreich, Polen,⁠ Russland und Deutschland derselbe Trend zwischen 2002 und 2005 auftritt. Nach der Rezession 2009 folgten Dänemark und Irland, als Spätzünder der Entwicklung 2019 Italien.

Kleinere Haushalte benötigen weniger Wohnraum

Aus Sicht des DIW tragen mehrere Faktoren dazu bei, dass die Wohnungsgrößen kleiner werden. Zunächst werden die Haushalte immer kleiner. Was bislang die Wohnfläche pro Kopf zwar nicht eingeschränkt hat: Die Autoren verweisen am Beispiel Deutschland auf die Diskrepanz zwischen Wohnungsangebot und Haushaltsstruktur, die dadurch zustande kommt, dass der Bestand sich nur langsam verändert – so passen sich Wohnungen (und Wohnungsgrößen) im Bestand in der Regel mit 15 Jahren Verzögerung an die aktuellen Bewohnerbedingungen an. So wurden laut Zensus 2022 über 87 Prozent der Wohnungen in Deutschland vor dem Jahr 2000 gebaut. Doch da seit 2005 die neuen Wohnungen haushaltsgrößengerecht gebaut und somit kleiner werden, dürfte sich in den nächsten Jahren allmählich auch die durchschnittliche Größe von Wohnungen auf dem Markt den geringeren Bewohnerzahlen anpassen.

Immobilienpreise wirken als Wohnungsverkleinerungs-Beschleuniger

Verstärkt wird diese Entwicklung von den immer deutlicher das Budget von Familien und Singles sprengenden Immobilien- und Mietpreisen, die sich seit 2010 in einem Aufwärtstrend befinden. Dazu kommt, dass auch auf der Anbieterseite kleinere Wohnungen beliebt sind, da sie pro Quadratmeter höhere Mieten erzielen. Der Anstieg der Mieten dürfte sich fortsetzen – und ebenso den Anreiz für den Mietwohnbau mit mehr kleineren Wohneinheiten pro Gebäude erhöhen.

Aus diesem Grund – und weil vielerorts Bauland knapp ist – rechnet das DIW auch im künftigen Neubau mit mehr Mehrfamilienhäusern, in denen mehr Rendite zu erwarten ist. Die Neubauzahlen weisen zwar bislang alles andere als eine Abwendung von den Ein- und Zweifamilienhäusern aus – dieses Segment zeigt aktuell stärkere Anzeichen von Erholung als das nach wie vor schwächelnde Geschosswohnbausegment. Das DIW beweist bei seiner Datenargumentation jedoch wieder einen langen Atem und verweist auf die Langfristtrends seit 1871, als noch 1,5 Wohnungen pro Gebäude üblich gewesen seien (2011 waren es dann bereits 2,1 Wohneinheiten pro Haus).

Staatliche Vorschriften können Trend zu kleineren Wohneinheiten verstärken

Da eine nachhaltigere Flächennutzung, eine bessere Wohnraumversorgung oder gleich beides in vielen Kommunen zu den politischen Zielen gehören, können auch staatliche Maßnahmen zum Trend der kleineren Wohnungen beitragen. So haben Hamburg, Münster und Wiesbaden seit Beginn des Jahrzehnts den Bau von neuen „flächenfressenden“ Einfamilienhäusern stark eingeschränkt. Neben derartigen Regulierungen sieht das DIW auch im Trend zum Umbau vorhandener Wohnflächen zu kleineren Einheiten eine Chance, verstärkt Wohnraum auf kleinerer Fläche zu schaffen.

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