Einkommen ist nicht alles – wirklich große Sprünge mit ihrem Geld können Haushalte nur machen, wo die Lebenshaltungskosten niedrig sind. Aktuelle Ergebnisse des IW Köln zeigen daher auf, wo beides zusammenkommt – und somit das sogenannte „reale Einkommen“ bzw. die tatsächliche Kaufkraft am höchsten ist. Für alle an der Bauwirtschaft Interessierten ist die Wohlstandsanalyse indes fatal: Wie sich zeigt, hat sich bei der Kaufkraft in vielen für die Baukonjunktur wichtigen Kreisen einiges verschoben – und obendrein gibt es gerade in den Regionen mit dem meisten finanziellen Spielraum häufig eher geringeren Baubedarf.
Für das Ranking hat das IW Köln in Zusammenarbeit mit dem BBSR statistische Daten zum nominalen Einkommen mit einem eigenen regionalen Lebenshaltungskostenindex kombiniert (der neben notwendigen Ausgaben für Lebensmittel usw. auch die besonders relevanten Wohnkosten erfasst, allerdings den wichtigen Posten der Pendelausgaben nicht mitberücksichtigen kann). Wir haben die Ergebnisse hier einmal stichprobenhaft nochmals eigens mit der regionalen Bautätigkeit aus unserer eigenen Bauprognose verglichen, um den Zusammenhang zur Baukonjunktur nachzuverfolgen.
An der Spitze: betuchte Landkreise, oft in Metropolnähe
Die Spitze bilden laut IW Köln nach wie vor die kreisfreien Städte und Landkreise, in denen der Reichtum am größten ist – und zwar so groß, dass, platt gesagt, die dort ebenfalls exorbitant hohen Lebenshaltungskosten kaum eine Rolle spielen. Solch betuchte Gegenden mit einem Durchschnittsjahreseinkommen um über 30.000 Euro finden sich im bayrischen Kreis Starnberg, im Hochtaunuskreis, Baden-Baden, Miesbach und (als einzige Großstadt unter den Spitzenreitern) München, die alle um über ein Viertel über dem deutschen Durchschnitt-Realeinkommen liegen.
Die Aufsteiger: langweilig, ruhig, niedrigere Lebenshaltungskosten
Vor allem auf dem „platten Land“ liegen die Kreise, bei denen es in Bezug auf die realen Einkommen im Vergleich zu den IW-Voruntersuchungen Verbesserungen gibt. Das liegt weniger am gestiegenen „Reichtum“ dieser Gegenden, sondern an einer moderateren Entwicklungen der Lebenshaltungskosten (v.a. auch für Wohnen), durch die die Einwohner am Monatsende „mehr Kaufkraft übrig“ haben. Zu den markantesten Aufsteigern zählen laut IW Köln so unspektakulär ländliche, fernab der Ballungsräume liegende Landkreise wie Vulkaneifel, Cochem-Zell, Hof, Regen oder Olpe.
Absteigender Ast: in Metropolen machen Lebenshaltungskosten die Luft dünner
Mit Ausnahme Münchens, das dank des im Schnitt besonders hohen nominalen Einkommens bei den Spitzenreitern unterkommt, geht es mit den meisten Metropolen bergab, was die Kaufkraft angeht. Kommt das betuchte Düsseldorf trotz Absturz um 84 Plätze im Ranking noch vergleichsweise glimpflich davon, sieht es in anderen Metropolen wie Frankfurt am Main, Hamburg und Köln noch düsterer aus. Auch kleinere Großstädte und Kreise wie Heidelberg, Ingolstadt oder Freising müsse empfindliche Einbußen hinnehmen.
Ganz unten: die üblichen Verdächtigen, aber auch Überraschungsgäste
Die niedrigsten realen Einkommen (ein Viertel bis Fünftel unterhalb dem deutschen Durchschnitt) finden sich zunächst in den kaufkraftschwächsten ärmsten Großstädten: Auf dem untersten Treppchen steht Gelsenkirchen mit durchschnittlich 18.886 Euro Einkommen. Aber auch in Duisburg, Herne und Offenbach am Main hängt die Kaufkraft-Messlatte niedrig. Allerdings gesellen sich im aktuellen Ranking zu den ärmsten Städten auch eigentlich wohlhabendere Gemeinden wie das vermeintliche Schwarzwald-Idyll Freiburg, das aufgrund der explodierenden Lebenshaltungskosten zu den kaufkraftschwächsten kreisfreien Städten abrutscht.
Keine Überraschung: Bauen profitiert wenig von Treppchensiegern, leidet aber unter Verlierern
Das reale Einkommen ist natürlich nicht der einzige Faktor, der das regionale Bauvolumen auf den Wohnungsmärkten bestimmt, doch spielt es natürlich eine große Rolle: Klar, private Bauherren müssen erst einmal über die nötige Kaufkraft verfügen, um Hypothek und Raten stemmen zu können. Dazu kommt: Wo sich die Mieterhaushalte absehbar keine rentablen Mieten leisten können, ist der Anreiz, in neuen Wohnraum zu investieren, entsprechend gering.
Und wo die Einkommenslage besser ist, ist der Wohnungsmarkt meist nur von geringemm Umfang. Immerhin werden im Ranking-Siegerkreis Starnberg laut BauInfoConsult-Regionalprognose etwas mehr als 230 Wohngebäude im Jahr gebaut. Das sind allerdings nicht einmal 0,02 pro Einwohner. Bei den Aufsteiger-Landkreisen mit vergleichsweise erschwinglichen Lebenshaltungskosten wie Regen, der Vulkaneifel, Cochem-Zell oder Olpe ist der Wohnungsmarkt entsprechend gesättigt und die Bautätigkeit zahlenmäßig ohnehin niedrig (in der Regel unter 140 oder gar unter 100 neue Wohnbauten im Jahr).
Bei den Absteiger-Großstädten sind dagegen (wenig überraschend) auch besonders angespannte Wohnungsmärkte mit entsprechend höherem Baubedarf betroffen – und (ebenfalls wenig überraschend) laut unserer Prognose fast überall mit rückläufiger Erwartung. Auch bei den Verlierer-Städten (die freilich überwiegend aufgrund der Real-Einkommenssituation der Bevölkerungen keine Bau-Metropolen sind) tut sich erwartungsgemäß in den nächsten Jahren weniger.
