By: Alexander Faust
Immobilienmarkt
Der deutsche Immobilienmarkt hat durch Preisverfall lange für betretene Gesichter in der Immobilienwirtschaft gesorgt. Seit Mitte 2024 geht es langsam wieder aufwärts. Und auch aktuell sind die Preise laut VDP-Marktzahlenanalyse weiter auf Erholungskurs (aus Sicht der Maklerbranche, versteht sich): In den ersten drei Monaten von 2025 waren Wohnimmobilien im bundesweiten Schnitt 3,6 Prozent teurer als im ersten Quartal 2024. Und das hat offenbar direkt mit dem anziehenden Transaktionsmarkt zu tun, wie neue Zahlen des Branchenverbands IVD zeigen. Gleichzeitig wird sowohl Wohnen zur Miete als auch das Kaufen für weite Teile der Bevölkerung zur finanziellen Bürde. Damit setzt sich der Langzeit-Trend der letzten acht Jahre weiter fort – und könnte den Markt bald überfordern, wie eine weitere Analyse von immoverkauf 24 und DataPulse Research mit Berechnungen illustriert.
Der Artikel kurz zusammengefasst
Im ersten Quartal 2025 hat der Immobilienmarkt erneut an Schwung gewonnen. Das Transaktionsvolumen nahm um mehr als ein Zehntel zu, die erzielten Verkaufspreise waren ebenfalls erkennbar höher als in den Vergleichszeiträumen. Die Preiszuwächse waren in den Top 7-Großstädten besonders deutlich. Das betrifft auch den Mietmarkt. Vor allem urbane Mietmärkte sind laut Analysen in den letzten acht Jahren deutlich teurer geworden und haben sich weitgehend von der Einkommensentwicklung abgekoppelt. Trifft dieser Befund zu, könnte der aktuelle Marktaufschwung abseits des Hochpreissegments schon bald wieder abflachen.
Wohnimmobilienmärkte: bundesweiter Nachfrageschub, regionale Preiseffekte
Im ersten Quartal 2025 hat sich der Immobilienmarkt belebt. Laut neu veröffentlichten Zahlen des Immobilienverbands Deutschland IVD Bundesverband e. V. hat sich das Transaktionsvolumen gegenüber dem vierten Quartal 2024 um 12,1 Prozent auf 70,2 Milliarden Euro erhöht. Im Vergleich zum Vorjahresquartal betrug die Steigerung ein Viertel (+23,6 Prozent). Der Löwenanteil entfiel wie üblich auf die größten und wirtschaftsstarken Flächenländer Nordrhein-Westfalen, Bayern und Baden-Württemberg. Die größte Dynamik war in Berlin, Sachsen und Hessen festzustellen.
Nicht nur das Volumen und die Zahl der Transaktionen sind gestiegen, sondern auch die Preise, zu denen die Immobilien ihre Eigentümer wechselten. Der Immobilienfinanzierungsunternehmens-Verband Deutscher Pfandbriefbanken (VDP) berichtet von einem bundesweiten Preisaufschwung bei den Verkäufen von Wohnimmobilien im ersten Quartal 2025 (um 1,2 Prozent zum vierten Quartal 2024 und um 3,6 Prozent zum ersten Quartal 2024). In den Metropolen stiegen die Preise im Schnitt um 4,6 Prozent über das Vorjahresquartalsniveau (sprich: in den 7 größten Städten Berlin, Hamburg, Köln, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Stuttgart, München), wobei hier besonders Köln, Frankfurt und Berlin rasant zulegten.
Die Stimmung scheint der Lage voraus, doch die Branche dämpft die Erwartungen
Die deutliche Bewegung auf dem Markt sollte die Immobilienbranche eigentlich in Hochstimmung versetzen – doch die Institute und Verbände scheinen dem Braten nicht recht zu trauen und bleiben bloß verhalten optimistisch: Aus Sicht des VDP hat sich die Stimmung auf dem Markt zwar nochmals deutlicher in eine positive Richtung gedreht, da viele jetzt den richtigen Zeitpunkt zum Kauf sehen. Auch die Zuwächse nicht nur im privaten Einfamilien- sondern gerade auch im von den sonst zurückhaltenderen Unternehmen als Käufern geprägten Mehrfamilienhaus-Sektor weisen in diese Richtung.
Der IVD verweist überdies auf das günstige Marktumfeld: stabilisierte Baufinanzierungszinsen bei nur (vergleichsweise) leicht steigenden Preisen und einem wieder erstarkten Vertrauen in den Immobilienmarkt. Das Kieler Institut für Wirtschaftsforschung (IfW) verweist in einer aktuellen Stellungnahme darauf, dass im ersten Quartal der deutlichste Anstieg seit drei Jahren zu erkennen war – ein eindeutiges Zeichen für mehr Optimismus.
Das dreifache Aber
Nach der drastischen Preis- und Nachfragetalfahrt ab 2022 hat sich die Lage für die Immobilienbranche eindeutig wieder aufgehellt. Warum betonen die zitierten Institutionen in ihren Stellungnahmen dennoch so auffällig, dass man die positiven Effekte zu Jahresbeginn nicht überbetonen soll? Für die Zurückhaltung gibt es drei Gründe.
Erstens könnte eben der starke Nachfrageanstieg darauf hindeuten, dass die Phase des Wideraufflackerns der Immobiliennachfrage, die etwa ab dem Sommer 2024 einsetzte, schon bald wie ein Strohfeuer zu Ende gehen könnte: Viele Käufer, so die Worst Case-Befürchtung, könnten genau jetzt den preislichen Markttiefpunkt vermutet und rasch zugeschlagen haben – was, wenn der Vorrat an Kaufentschlossenen damit schon fast aufgebraucht wäre?
Denn zweitens ist die wirtschaftliche Unsicherheit wieder gestiegen. Pünktlich zu Beginn des zweiten Quartals hat die US-Zollpolitik bzw. ihre komplette Unvorhersehbarkeit die Märkte gehörig durchgeschüttelt. Damit einhergehend sind auch die Kapitalmarktzinsen wieder angestiegen und dürften die Immobilienpreise wieder deutlich verteuern und so die Immobilienkäufe womöglich schon wieder deckeln.
Doch selbst angenommen, dass die möglichen ökonomischen Rückschläge für die Wirtschaft in den nächsten Monaten geringer ausfallen werden als befürchtet. Und dass (Investitionspaket sei Dank?) die Binnendynamik erstarkt: Dann steht der Immobilienmarkt drittens immer noch vor der Verlegenheit, die zweifelsfrei große Wohnraumnachfrage in absehbarer Zeit kaum decken zu können. Der Mangel an neuem Wohnraum dürfte sich angesichts der bröckelnden Neubauleistung erst einmal verschärfen. Bau- und Immobilienwirtschaft blicken daher beide mit Spannung auf die Wohnungs- und Baupolitik der neuen Bundesregierung, die die Wohnbau-Aktivitäten wieder ankurbeln soll.
Mietmarkt: Die zweite Seite des Wohnimmobilienmarkts
Auch die Angebotsmieten haben im ersten Quartal 2025 zugelegt. Die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern kletterten laut VDP binnen Jahresfrist um 4,3 Prozent im Bundesschnitt, nicht zuletzt in den Metropolen und dort wieder am stärksten in Berlin. Aufgrund der starken Nachfrage in den Ballungsräumen sind die Preisanstiege kein Wunder. Allerdings muss man kein eingefleischter Mieteraktivist sein, um die Kehrseite dieser Entwicklung zu sehen.
Eine ebenfalls erst vor kurzem veröffentlichte Immobilienmarktanalyse von immoverkauf 24 und DataPulse Research vergleicht die Mietpreisniveaus in den Großstädten im Vergleich der letzten acht Jahre. Demnach sind die Mieten in vielen Großstädten seit 2016 um bis zu 78 Prozent gestiegen. Zum Vergleich: Die Inflation ist laut den Berechnungen im selben Zeitraum um 26 Prozent gestiegen.
Mieten schneller gestiegen als Gehälter, Neubaumieten besonders teuer
Die Einkommen konnten in den untersuchten Städten nicht mit dieser Entwicklung mithalten. Besonders prominent in Berlin mit einem Einkommensanstieg um knapp 47 Prozent, dem Mieterhöhungen um 78 Prozent entgegenstehen. Damit, so die Autoren, würden viele aus den Großstädten in das Umland verdrängt.
Die Sehnsucht von zwei von drei Mietern nach Wohneigentum (laut aktueller Forsa-Umfrage) muss unter diesen Umständen und angesichts steigender Kaufpreise häufig unerfüllt bleiben, jedenfalls im urbanen Raum. Auch in neu gebauten Mietwohnungen werden laut den Auswertungen in den untersuchten Städten (v. a. Leipzig) die hohen Baukosten auf die Bewohner umgelegt: So seien die Mieten in Wohnungen, die ab 2022 gebaut worden seien, um fast die Hälfte teurer als in älteren Bestandsbauten.
Lösungsweg: Bauen schneller und billiger ermöglichen
Das Autorenteam der Studie sieht daher die Lösung in schnellem und günstigerem Neubau. Dafür müsste allerdings sowohl die Genehmigungsdauer radikal verkürzt als auch mehr Möglichkeiten vom Gesetzgeber „genehmigungsfähig“ gemacht werden, wie günstiger und einfacher gebaut werden kann, als die bestehenden Bauordnungen erlauben. Und das wohlgemerkt ebenfalls möglichst schnell. Die neue Bauministerin steht also vor einer kniffligen Aufgabe, an der bereits ihre Vorgängerin im Amt vergebens knobelte.
Großstädte sind nicht das Land – doch in den Ballungsräumen spielt die Musik
Einschränken muss man die Dramatik des Befunds natürlich insofern, als die Untersuchung nur großstädtische Gehalts- und Mietniveaus miteinander verglichen hat. Nichtsdestotrotz sind die Ballungsräume die neuralgischen Punkte bei der Wohnungsnachfrage.
Dass der Preisaufschwung auf dem Immobilienmarkt also potenziell das Zeug hat, gerade dort die eben erst erstarkte Nachfrage wieder einzuebnen, ist daher nicht von der Hand zu weisen. Damit die Preiserhöhungen weiter moderat bleiben können und so weiter Wachstum auf dem Wohnungsmarkt möglich bleibt, ist es umso wichtiger, dass der Neubau schnell und wieder günstiger ins Rollen kommt.
Über die Berichte
Das Transaktionsvolumen im Bericht des IVD erfasst alle privaten und gewerblichen Immobilien-Umsätze, für die Grunderwerbsteuer entrichtet werden muss. Die Preisentwicklungsangaben des VDP basieren nach eigenen Angaben auf Transaktionen von über 700 Banken. immoverkauf 24 und DataPulse Research basieren ihre Analyse aus einer Kombination von amtlichen Statistiken und Angebotsdaten aus dem Immoscout24 Wohnbarometer. Untersucht wurden Miet- und Kaufpreise für Neubau- und Bestandsimmobilien in den acht größten deutschen Städten seit 2016.
