Hochhaus-Bazooka oder Bestandsumbau? Grundsatzstreit der Baustrategien für 2024

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Erst fordert der Kanzler überraschend eine Wende der Baukultur „zurück in die Siebzigerjahre“, sprich: möglichst schnell ganze Geschossbau-Stadtteile mit günstigem Wohnraum aus dem Boden stampfen und dafür die bauliche Regulatorik komplett umkrempeln. Und schon kritisieren Fachpolitiker des Koalitionspartners den dabei in Kauf genommenen Flächenverbrauch und fordern eine Bauwende ganz anderer Art – Motto: „weniger neu bauen, mehr umbauen und umnutzen“. Diesem Konflikt in der Ampel entspricht ein grundsätzlicher Gegensatz verschiedener Interessengruppen in der Baubranche, der zunehmend fundamentaler zu Tage tritt. Bei den verschiedenen Überlegungen steht nicht zuletzt auch der Hoffnungsträger Holzbau als neue Allzweckwaffe für den Geschosswohnungsbau mit 50, 100 oder mehr Wohnungen pro Gebäude im Raum. Diese Vorstellungen erscheinen im Licht von aktuellen BauInfoConsult-Analysen allerdings wenig fundiert.

Der Artikel kurz zusammengefasst

Sowohl innerhalb der Bundesregierung als innerhalb der Baubranche streiten sich die Befürworter von Anreizen für mehr schnellen Neubau in unerschlossenen Flächen mit den Befürwortern von besseren Bedingungen und Bevorteilungen von Umnutzung und Umbau im Bestand. Eine neue Dimension hat der jüngste Vorstoß des Kanzlers für neue Hochhaussiedlungen als schnelle Lösung zur Beruhigung der akut von Wohnungsmangel betroffenen Gebiete. In eine ähnliche Richtung geht das baupolitische Interesse am Einsatz seriellen Bauens für hohe Geschossbauten – womöglich in Holzbauweise. BauInfoConsult-Analysen aus der Studie „Der Baumarkt von übermorgen“ lassen aber erhebliche Zweifel an der Praxistauglichkeit dieser Lösung aufkommen, da Wohngebäude mit zweistelliger Stockwerkszahl deutschlandweit zu einem absoluten Nischensegment zählen, das man kaum auf die Schnelle zu einem der Hauptsegmente wird hochzüchten können.

Neubau-Bazooka: 20-mal „Platte“ für die angespannten Wohnmärkte als Lösung?

Bei einer Veranstaltung der Zeitung „Heilbronner Stimme“ ließ Bundeskanzler Schulz am 12. November beiläufig eine Art wohnpolitische „Bazooka“ fallen:

  • In den 20 Städten und Regionen mit den am meisten angespannten Wohnungsmärkten müssten ganze neue Stadtteile geschaffen werden
  • und zwar auf der grünen Wiese als Hochhaussiedlungen.

Damit greift der Kanzler bewusst eine Art und Weise der Quartiersentwicklung auf, die in Deutschland seit den Siebzigerjahren nicht mehr im großen Stil betrieben worden ist. Zurecht, wie die Kritiker der „Platte“ ächzen, die auf die sozialen Brennpunkte verweisen, die in solchen Stadtvierteln unweigerlich entstünden.

Vor der Neubauwende braucht es eine Bürokratiewende

Mit diesen Äußerungen deutete Scholz zudem im Vorfeld an, welche ordnungspolitischen Maßnahmen seiner Ansicht nach bei den nächsten Bau-Fachkonferenzen auf den Tisch gehören:

  • Länder und Kommunen sollen deutlich mehr Bauland zur Verfügung stellen
  • und auch das Bauen von Gebäuden mit mehr Stockwerken ermöglichen, als die meisten regionalen Bauordnungen in Deutschland derzeit erlauben.

Widerspruch vom Koalitionspartner: mehr Tempo im Bestand statt konventionellem Neubau  

Während der Bundeskanzler hier verbal als wohnungspolitischer Macher in seine alte Rolle des Hamburger „Baubürgermeisters“ zurückfällt (das heute zum Teil umstrittene Elbtower-Projekt und die Hafencity aus Scholz‘ neubaufreudiger Zeit als Hamburger OB lassen grüßen), schießt Grünen-Baufachpolitiker Kassem Taher Saleh im „Tagesspiegel“ zurück. Gegenüber der Berliner Tageszeitung kündigte er ein grünes Positionspaket zu einer „Bauwende“ an, die die Initiative des Kanzlers strikt ablehnt.

Stattdessen fordert der Koalitionspartner explizit eine nachhaltigere Alternative zum Neubau und zwar die Schaffung von bis zu 4 Millionen neuer Wohnungen durch konsequente Weiter- und neue Nutzung der bereits bestehenden Bausubstanz, z. B.

  • durch Umbau,
  • Aufstockung und
  • Dachgeschossausbau im Bestand
  • sowie (als Alternativen zu mehr Neubaugebieten):
  • durch Füllung von Lücken in bebauten Gebieten
  • und durch Nutzung von Leerstandsflächen.

Auch für die Bestandswende müssten bürokratische Hürden weg

Dabei argumentieren interessanterweise beide Politiker mit den niedrigen Kosten ihrer favorisierten Lösungen, für die sie aber beide im Grunde kein Geld ausgeben, sondern vor allem die rechtlichen Rahmenbedingungen verbessern wollen.

Der grüne Vorschlag wartet mit den folgenden regulatorischen Erleichterungen bzw. Bevorteilungen auf: Um die Verwandlung des Bauens von neuem Wohnraum im Bestand in das gewünschte Massenphänomen zu ermöglichen, sollte demnach

  • die Baunutzungsverordnung geändert werden, damit z. B. leichter Wohnungen aus ehemaligen Büros oder Gewerbeflächen entstehen können
  • eine Primärbaustoffsteuer oder ein CO₂-Schattenpreismodell etabliert werden, die den Umbau gegenüber dem klassischen Neubau günstiger macht, sowie
  • ökologische Prüfungen vor dem Erteilen von Abrissgenehmigungen verpflichtend gemacht werden, um stattdessen Umnutzungen und Umbauten attraktiver zu machen.

Widerspruch in der Ampel spiegelt nur widerstreitende Strömungen in der Baubranche

Nun werden also auch beim Thema Baupolitik Risse innerhalb der Koalition offensichtlich – wenn auch nicht überraschend, da sie sich bereits durch Widersprüche im Koalitionsvertrag angedeutet haben. Mehr noch: Die Widersprüche innerhalb der Ampel – Bazooka für den Neubau vs. Leerstands- und Quartiersumnutzungen im Bestand – entsprechen dem Gegensatz zwischen der etablierten Bau- und Immobilienwirtschaft und ihren Zulieferern auf der einen Seite und den „jungen Wilden“ der Nachhaltigkeits-Szene auf der anderen Seite.

Natürlich denkt man hier zuerst an Aktivistengruppen wie die „Architects For Future“ als medienwirksamste Vorreiter dieser Bewegung. Im erkennbaren Gegensatz zur Bauindustrie und ihren Verbänden positionieren sich aber auch die Architektenverbände und nicht zuletzt einige vermehrt auf den Nachhaltigkeits-Pfad einschwenkenden Branchenakteure, die neue Geschäftsmodelle zu etablieren versuchen (Kauf statt Miete von eingebauten Komponenten oder Bauteilen, Umnutzung und Wiederverwertung gebrauchter Materialien usw.).

Die Bundesarchitektenkammer äußert sich ohnehin schon länger auf „grüner“ Linie. Sie argumentiert ebenfalls mit der weitfortgeschrittenen Flächenversiegelung und der hohen CO₂-Belastung durch neue Wohnsiedlungen und fordert stattdessen

  • ein Kataster für ungenutzte und wiederverwendbare Flächen in Ballungsgebieten und
  • die Entstehung gemischter Wohnviertel in bereits erschlossenen Gewerbegebieten.

Aus dem „Oder“ lieber ein „Und“ machen

Beide Rezepte sollen den Wohnungsmangel beheben – und zwar schnell. Und genau deshalb sollte man ruhig etwas Dampf aus der Debatte nehmen: Zum einen kann die Baubranche und die Baustoffindustrie bei beiden Konzepten, sollten sie Erfolg haben, wirtschaftlich nur gewinnen. Bei beiden Ansätzen würde die Bauwirtschaft und ihre Zulieferindustrien genug zu tun finden – wenn auch bei der Bestands-Variante wohl etwas mehr für das Handwerk und Mittelstand und bei den Hochhausquartieren vor allem die klassische Bauindustrie und die Anbieter serieller Lösungen zu tun bekämen.

Zum anderen ist mehr Gelassenheit angesagt: In der Praxis wird man jedenfalls mit einem rigorosen „entweder nur Neubau oder nur Bestandsbau“ kaum weit kommen (und schon gar nicht schnell). Sicher sind sich alle Branchenakteure einig, dass Bestandsbaubegeisterung richtig und sinnvoll ist– doch leider liegen Wohnungsleerstände und ungenutzte Nichtwohn-Flächen ja allzu oft gar nicht dort, wo akuter Wohnungsmangel herrscht – sondern in der Regel dort, wo ein demografischer Rückgang bereits eine geringere Wohnraumnachfrage mit sich gebracht hat.

Ohne Neubau in unerschlossenen Gebieten wird es also an vielen Stellen nicht gehen – wobei natürlich die von Olaf „Bauen bauen bauen“ Scholz ins Spiel gebrachte massenhafte Flächenversiegelung durch neue Großsiedlungen nicht die Generallösung mit der Brechstange werden sollte.

Auf dem Holzweg? Innovative Lösungsansätze für nachhaltigen neuen Wohnraum

Hochhäuser nach schwedischem Vorbild (sprich: Holzbau-Modulbauweise mit 50 oder mehr Wohnungen pro Gebäude) werden im Übrigen von SPD-geführtem Bundesbauministerium und Teilen der Grünen gerne als Mittel gepriesen, die beiden Welten zu verbinden: schnell und in hohem Tempo Wohnraum zu schaffen als auch dem Nachhaltigkeitsgesichtspunkt Rechnung zu tragen, sprich: Nutzung von Holzbau mit Nachhaltigkeitszertifikaten inklusive einer Nutzung von erneuerbaren Energien für die neuen Wohnblöcke usw.

Die Vorstöße, Typengenehmigungen für serielles Bauen bundesländerübergreifend einfacher zu ermöglichen, gehen natürlich klar in diese Richtung der indirekten Beförderung dieser Modelle als Lösungen im Mehrgeschosswohnbau. Für viele aus dem Neubau- wie für viele aus dem Nachhaltigkeitslager klingt das nach einer einleuchtenden und konsequenten Strategie. Doch dabei scheinen die Fürsprecher serieller Hoch(holz)bauten als die passgenaue Lösung für die angespannten Wohnungsmärkte kaum den konkreten Markt vor Augen zu haben.

BauInfoConsult-Datenanalyse zeigt offensichtliche Achillesferse der Hochhaus- und Holzhochhaus-Strategie

Eine Datenanalyse von BauInfoConsult zeigt nämlich: Im Durchschnitt wurde in den Jahren von 2010 bis 2022 nur eine Minderheit von weniger als 5 Mehrfamilienhäusern mit 13 und mehr Vollgeschossen pro Jahr fertiggestellt – wohlgemerkt, deutschlandweit! Der langjährige Trend zu kleineren Wohneinheiten im Geschosswohnbau setzt sich wohl auch im Prognosezeitraum der aktuellen BauInfoConsult-Hochbauprognose bis 2025 noch fort. Ganz im Gegenteil dominieren im Neubau von mehrgeschossigen Wohnbauten vor allem Wohngebäude mit 3 bis 5 Vollgeschossen. Das galt selbst im letzten Jahrzehnt mit seinem Boom im Mehrfamilienhausbau – bei allen Gebäuden, die über diese Höhe hinausgehen, dünnt sich die Bauleistung aus – und zwar drastisch.

Fazit: Eine Rückkehr zur guten alten „Platte“ als Massenlösung ist Augenwischerei

Die Vorstellung, hier müsse man einfach nur die bürokratischen Hindernisse aus dem Weg räumen, genügend Bauplätze mit Genehmigungserlaubnis für mehrstöckige Wohnbauten schaffen und so auf die Schnelle aus einer absoluten Nische den neuen Mainstream für den Wohnungsbau machen, wirkt so ziemlich illusorisch – egal, ob mit Holznbau à la Schweden oder Beton à la 70er-Platte.

Das eigentliche Problem liegt auf einem anderen Feld

Die Begeisterung für serielle und modulare Lösungen in Ehren – und auch, wenn ein Plus an diesen Gebäuden eine positive Wirkung auf den Markt haben kann, kann die Erleichterung solcher Spezialfälle doch nicht ernsthaft als erfolgversprechende Hauptstrategie durchgehen! Die Bauindustrie und ihre Zulieferer erwarten daher zurecht Initiativen von der Politik mit mehr Substanz.

Denn im Kern ist das Dilemma der Politik, die mehr Wohnraum liefern soll, und der Bauindustrie, der die Bauaufträge wegbrechen, von einem und demselben Problem verursacht, das auf einem ganz anderen Feld liegt. Man wird nicht darum herumkommen: Die Zinsen müssen runter, damit das Bauen wieder billiger werden kann – und erst dann können auch die Mieten wieder billiger werden.

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