By: Alexander Faust
Marktchancen
Mit der abgewählten Ampelkoalition tritt auch eine Zahl von der Bühne ab, die von Anfang an ein aussichtsloses Versprechen war: die 400.000 Wohnungen, die ab 2022 pro Jahr hätten gebaut werden sollen, lagen und liegen fernab der Realität. Doch anders als das wohl abtretende SPD-Bundesbauministerium kann das Bundesinstitut für Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) seine Wohnungsbedarfsprognose unabhängig von parteipolitischen Slogans und Zielen ausrichten. Im Auftrag des glücklosen Ministeriums hat das Institut nun seine Bedarfsanalyse bis 2030 (mit Ausblick 2045) vorgelegt. Die gute Nachricht: Die Zielmarke, die das BBSR für den jährlichen Baubedarf der nächsten fünf Jahre vorlegt, ist mit den derzeitigen Kapazitäten der Bauwirtschaft durchaus machbar – wenn die Auftragsseite denn mitziehen kann.
Der Artikel kurz zusammengefasst
Auf Basis der aktualisierten Zensuserhebung für 2022 hat das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) eine neue Prognose für den Wohnungsbedarf von 2023 bis 2030 vorgelegt. Demnach werden jährlich rund 320.000 neue Wohnungen benötigt. Regional sind die Voraussetzungen allerdings äußerst unterschiedlich – hier tut sich ein großer Gegensatz zwischen kreisfreien Großstädten und ihrem Umland auf der bedarfsstarken und der Peripherie auf der nachfrageberuhigten Seite auf. Bislang (2023-2024) war die tatsächliche Bauleistung weit unter Bedarf. In den Jahren und Jahrzehnten nach 2030 dürfte sich allerdings laut BBSR die Baunachfrage dem zu erwartenden demografischen Rückgang anpassen. Die Bauwirtschaft wird dann ihre Tätigkeitsschwerpunkte alternativ ausrichten müssen, um den Neubaurückgang wirtschaftlich auszugleichen.
Baubedarf: Grundannahmen der Prognose
Der Wohnbedarf in Deutschland orientiert sich naheliegender Weise an der Entwicklung der Wohnbevölkerung bzw. der Haushalte. Auch das Nachfrageverhalten der Haushalte (Nachfrage nach Eigentumsformen (Einfamilienhaus/Eigentumswohnung) und Mietwohnraum) fließt als Faktor in die Prognose ein – ebenso wie die Verteilung der Geschoss- und Einfamilienhäuser in den letzten Fertigstellungsjahren, die regionalen Ersatzbedarfe für nicht mehr verwendbaren Wohnraum sowie den jeweiligen Wohnungsleerstand, der durch Wiedernutzung ggf. einen Teil des Neubaubedarfs abfedern kann.
Zudem wird der vielerorts nötige Nachholeffekt mit eingerechnet, der in den vergangenen Jahren durch eine gegenüber der Bevölkerungsentwicklung zu geringe Bautätigkeit sowie zu niedrige Fluktuationsreserven entstanden ist (darunter versteht man kurzzeitigen Leerstand aufgrund von Bewohner-/Mieterwechsel).
Die Großstädte mit dem größten Aufholbedarf, überwiegend Funkstille im Osten
Entscheidend ist vor allem eins: Die Zahl der Haushalte wird der Prognose zufolge bis 2030 um 1,3 Prozent auf 42,6 Millionen wachsen. Das treibt die Nachfrage nach Wohnraum weiter an Alles in allem geht das BBSR von einem bedarfsgerechten Neubaubedarf von 320.000 Wohnungen pro Jahr von 2023 bis 2030 aus.
Im Gegensatz zu dem Scholz/Geywitzschen Fantasieziel von 400.000 Wohnungen pro Jahr wurde diese Marke zwar auch zuletzt nicht erreicht (vgl. das Output 2023: 294.400 fertiggestellte Wohnungen). Doch immerhin erscheint der Bau von 30-50.000 Wohnungen mehr pro Jahr zumindest im Rahmen des „physikalisch Möglichen“ – eine Steigerung der jährlichen Bauleistung in den nächsten Jahren natürlich vorausgesetzt.
Dabei spielen nicht zuletzt die unterschiedlichen Marktbedingungen in den verschiedenen Regionen eine Rolle. Allein in den sieben größten deutschen Städten (Berlin, München, Hamburg, Frankfurt am Main, Stuttgart, Köln und Düsseldorf) beziffert die Prognose den Bedarf auf jährlich 60.000 neue Wohnungen – also ein Fünftel des Gesamtbedarfs. Neue Wohnungen müssen deshalb aus Sicht des BBSR vor allem in den wachstumsstarken Großstädten und ihrem Umland entstehen.
Auch im generell bevölkerungsreichen süddeutschen Raum liegen besonders viele kreisfreie Städte und Landkreise mit großem einwohnerbezogenen Baubedarf. Anders sieht es in vielen ländlichen Kreisen in der Peripherie aus. Vor allem in zahlriechen Flächenlandkreisen in den neuen Bundesländern sieht das BBSR nur einen moderaten Neubaubedarf, da hier die Bevölkerungszahl sinkt und weiter zu sinken droht. Mahnen die Autoren in den Wachstumsregionen zu erhöhter Bautätigkeit, warnen sie in solchen ländlichen Schrumpfungsregionen davor, den Leerstand von morgen zu schaffen. Stattdessen sollte in diesen Regionen lieber der Bestand optimiert und bewohnergerecht ausgebaut werden.
„Noch einmal stürmt, noch einmal, lieben Freunde“? Baubedarf nach 2030 dünnt aus
Womöglich wird eine solche Strategie für die Bau- und Wohnungswirtschaft der Zukunft auch andernorts zur neuen Normalität werden – zumindest, wenn man den Prognosehorizont erweitert und über die nahe Zukunft der nächsten 5 bis 8 Jahre hinausblickt. Laut den Erwartungen der Bevölkerungsforschung wird der Zenith des jetzigen Wohnungsnotstandsauf Mitte des nächsten Jahrzehnts schon überschritten sein. Das BBSR schätzt vage, dass im Betrachtungszeitraum 2031 bis 2045 nur noch 190.000 Wohnungen pro Jahr im Schnitt benötigt werden könnten.
Die jetzige Krise des Neubaus wäre dann womöglich auf lange Zeit die letzte Unterversorgungs-Krise auf lange Zeit – und die nächsten Krisen werden dann also eher Angebots- und Bedarfsmangelkrisen sein. Es sei denn, die Bau- und Wohnungswirtschaft konzentriert sich in den nächsten, zweifellos besonders bedarfsbauintensiven Jahren bis 2030 nicht nur darauf, schnell Neubaukapazitäten aufzubauen, sondern schafft es gleichzeitig obendrein noch, sich auf die Strukturverädnerung der Zukunft vorzubereiten und nicht nur Modernisierung und Sanierung, sondern auch Wartung und bauliche Lebenszyklusbegleitung von Kunden-Bestandsimmobilien in das eigene Leistungsportfolio mit aufzunehmen.
Allerdings hat sich die reale Bevölkerungsentwicklung schon in der Vergangenheit nicht allzu sehr um die Prognosen gekümmert – so wurde vor 20 Jahren bereits jetzt eine schrumpfende Wohnbevölkerung erwartet – stattdessen ist der Bedarf derzeit auf Rekordhoch. Was einmal mehr beweist, dass die Baubranche gut beraten ist, sich so auf die Zukunft vorzubereiten, dass sie so oder so den Markt bedienen kann – egal, ob es weiter ein neubaugetriebener oder ein auf Bestandsoptimierung beruhender Markt sein wird.
