By: Alexander Faust
Marktdaten
Da schrumpft der Neubausektor in atemberaubender Geschwindigkeit, und nun auch noch das: Eine Studie zeigt für 2023 auf dem Markt für (auch gebrauchte) Immobilien einen bislang beispiellosen Preisverfall. Doch die Immobilienmarktexperten geben sich betont gelassen: Angesichts des aktuellen Preisniveaus ist das Übergreifen dieser Entwicklung auf die Immobilienmarktnachfrage eigentlich nur folgerichtig. Spannender scheint die Frage, ob der Tiefpunkt bereits überschritten ist oder ob sich die Immobilien- und Maklerzunft auf eine Fortsetzung der turbulenten Angebotspreis-Talfahrt gefasst machen muss.
Der Artikel kurz zusammengefasst:
Die Preise für Wohnimmobilien sind laut einer Indexmessung 2023 so stark gefallen wie seit 60 Jahren nicht. Damit reagiert der Markt notgedrungen auf die veränderte Preis- und Zinssituation. Die Autoren verweisen auf die allerdings auch lange fällige Korrektur nach dem seit 2009 zu verzeichnenden Boom auf dem Immobilienmarkt. Trotz der niedrigeren Preise gingen auch die Transaktionen deutlich zurück, wenn auch Ende des Jahres eine leichte Stabilisierung zu beobachten war. Aktuell gibt es aus Sicht der Autoren eine Chance, dass die Talsohle bereits durchschritten ist, falls es zu Zinssenkungen und infolgedessen wieder zu einer Nachfragebelebung kommt.
Was hochgeht, muss auch wieder runterkommen?
Die jüngste Ausgabe des German Real Estate Index (Greix), ein Gemeinschaftsprojekt der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, ECONtribute und dem Kieler Institut für Wirtschaftsforschung (IfW) zeigt, dass die Preise für deutsche Wohnimmobilien im Jahr 2023 so stark gesunken sind wie seit 60 Jahren nicht (sprich: seit dem Beginn der Messungen).
Insgesamt lässt sich deutschlandweit ein Preisindexrückgang gegenüber dem Vorjahr um 8,9 Prozent bei Eigentumswohnungen, um 11,3 Prozent bei Ein- und um 20,1 Prozent bei Mehrfamilienhäusern erkennen. Zu Kassandrarufen neigen die Studienautoren trotzdem nicht, sondern verweisen relativ nüchtern darauf, dass diesem historischen Preissturz ja seit 2009 eine ebenfalls historische Preisrallye vorangegangen war, bei dem die Preise um das z. T. Drei- bis Vierfache des vorigen Niveaus angestiegen waren.
Nach über einem Jahrzehnt Preisanstieg und konfrontiert mit dem neuen Zinsumfeld sei eine Preiskorrektur geradezu angebracht und auch nicht als gesamtwirtschaftlich besorgniserregend einzustufen, so ifW-Präsident Moritz Schularick.
Auch die Anzahl der Transaktionen wird kleiner
Ohne Nachfragerückgang kein Preisrückgang – das ist so klar wie banal. Es ist daher wenig überraschend, dass auch die Zahl der Transaktionen 2023 zurückging. So wurden 27 Prozent weniger Eigentumswohnungen veräußert als im Jahr 2022, 19 Prozent weniger Mehrfamilienhäuser und 16 Prozent weniger Einfamilienhäuser.
Doch offensichtlich hat die Niedrigpreisstrategie auch erste Früchte getragen: So konnten im vierten Quartal zumindest wieder etwas mehr Transaktionen getätigt werden als drei Monate zuvor, insbesondere in den heiß begehrten Immobilienstandorten, den sogenannten „Top 7“ Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.
Ende der Talfahrt – oder geht es noch tiefer runter?
Gerade bei Betrachtung der Entwicklung bei den Preisen für Eigentumswohnungen in den Top 7-Städten gibt es große Unterschiede. Während der Rückgang in Köln und Stuttgart recht hoch ausfiel, ließ sich in Berlin, Frankfurt am Main und Hamburg eine Seitwärtsbewegung feststellen. Möglicherweise, so interpretiert Schularick, könnte sich gerade eine Bodenbildung bei den Immobilienpreisen abzeichnen. Dafür sprechen zumindest die von den Zentralbanken in Aussicht gestellten Zinssenkungen, die eine Immobilienfinanzierung wieder günstiger machen und so zu einer Nachfragebelebung führen könne. Ob es so komme, werde sich aber erst in den nächsten Quartalen zeigen.
