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Immobilienmarkt 2020: Kommen die Wirtschaftsobjekte mit einem blauen „Corona-Auge“ davon?

Der Wohnungsmarkt ist in der Coronakrise bemerkenswert robust geblieben. Doch leider reagiert der Wirtschaftsimmobilienmarkt nicht ganz so gutmütig auf die Folge der Coronakrise wie der Wohnimmobilienmarkt. So wirkt sich die Pandemie unterschiedlich auf die verschiedenen Assetklassen aus. Relativ gelassen dürften wohl am ehesten die Verkäufer beziehungsweise Käufer von Büroimmobilien den Coronavirus-Folgen entgegensehen.

Analysten des Immobilienbranchendienstleisters Bulwiengesa AG rechnen aktuell nur mit geringfügigen Effekten für die deutschen Büromärkte in den A- und B-Lagen. Da die deutschen Büromärkte durch eine hohe Flächennachfrage und ein parallel niedriges Angebot gekennzeichnet sind, besteht in diesem wichtigen Segment vorerst Stabilität. Damit dürfte sich die sich abzeichnende Rezession nicht direkt auf die generellen Büroimmobilienmärkte der größeren Städte und Metropolen auswirken.

Allerdings sieht es auch auf einem Teilmarkt des Büroimmobilienmarktes etwas kritischer aus: So hat die Pandemie dazu geführt, dass die Nachfrage für flexible Bürolösungen (sogenannte Flex Offices) während der Hochzeit des Lockdowns merklich zurückgegangen ist. Da vor allem Freiberufler, Start-Ups und Kleinstunternehmen – welche ihrerseits oftmals stärkere die wirtschaftlichen Negativfolgen der Pandemie verspüren als größere Unternehmen – häufig auf die flexiblen Bürolösungen setzen, ist dieser kleine Teilmarkt des Büroimmobilienmarktes etwas ins Schlingern geraten. Allerdings sollte sich auch diese Sparte des Büroimmobilienmarktes in nächster Zeit wieder erholen, wenn die gesamte Wirtschaft spürbar an Fahrt aufnehmen wird.

Ein Wirtschaftssegment hat während der Coronakrise generell weniger Sorgen gehabt: Die Logistikbrache. Vor allem der stark angewachsene Onlinehandel sowie die Notwendigkeit vieler Unternehmen, das bisher getätigte Konzept von „just in time“ zugunsten einer eher statischen Lagerhaltung anpassen zu müssen, wirkt sich stabilisierend auf den Markt für Lagergebäude aus. Hier gehen die Immobilienanalysten davon aus, dass die gesamte Assetklasse der Lagerimmobilien relativ unbeschadet durch die Krise kommen dürften.

Allerdings kämpfen einige Wirtschaftsimmobiliensemente weitaus stärker mit dem Coronafolgen. So befürchten einige Immobilienberater, dass Teilmärkte der klassischen Immobiliengattungen „Retail“ (z. B. Shopping-Center oder großgewerblicher Einzelhandel) beziehungsweise „Lodging“ (Hotel und Freizeit-Objekte) nicht mehr vernünftig funktionieren. Vor allem der Retail-Bereich – und hier besonders der großflächige Einzelhandel in Shopping-Malls sowie Fachmarktzentren – rechnet mit stärkerem Konsumverzicht der Verbraucher.

Zwar ist es noch nicht genau absehbar, wie viele Einzelhändler und Gastronomiebetriebe aufgrund der Pandemie endgültig ihre Pforten schließen werden, doch die Gefahr eines Einzelhandels- bzw. Gastronomiesterbens ist in vielen Kommunen greifbar. Sollte eine Insolvenzwelle von Einzelhandels- und Gastronomiebetrieben über das Land rollen, dürfte sich dies besonders negativ auf den Handel mit Retail- und Lodging-Gebäuden auswirken. Lediglich der Lebensmittelhandel scheint von so einer negativen Entwicklung bis dato noch ausgeklammert zu sein.

Ähnlich kritisch könnte sich die Situation auch auf Teilmärkten für Industrie- und Produktionsgebäude entwickeln. Zwar sollte der Handel mit größeren Gebäuden innerhalb dieser Assetklasse langfristig eher nur schwache Negativfolgen verspüren – da viele größere Unternehmen aus der Industrie genug finanzielle Rücklagen besitzen sollten, um durch die Pandemie zu kommen –, doch auf dem Markt für kleinere Industrieproduktionsgebäude könnte es im schlimmsten Fall ungemütlich werden.

Vor allem der wirtschaftliche Zustand von kleinen produzierenden Unternehmen macht einigen Analysten Sorgen, da bis jetzt keiner wirklich absehen kann, wie groß eine mögliche Insolvenzwelle für die kleinen Betriebe ausfallen könnte. Selbst wenn kleine produzierende Unternehmen oder Gewerbebetriebe nicht sofort schließen müssen, haben sie aufgrund der Umsatzeinbußen häufig Schwierigkeiten die eigene wirtschaftliche Zukunft zu planen.

Diese Unsicherheit führt dazu, dass bereits eingeplante Erweiterungen von Produktionsstandorten oder der Umzug des gesamten Unternehmens aus Sicherheitsgründen erstmal auf Eis gelegt werden – was sich selbstredend negativ auf den Markt für kleinere Industrie- und Produktionsgebäude auswirkt.