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Schwangengesang des Immobilenbooms? Experten befürchten neue Abschwungphase

Der deutsche Immobilienboom war lange Zeit unverwüstlich – wir erinnern uns: Selbst der Einbruch der Coronapandemie konnte der hohen Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien wenig anhaben. Im Gegenteil, 2020 und 2021 gehörte die Immobilienbranche gewissermaßen zu den Krisengewinnlern, schließlich hat gerade die Erfahrung des Lockdowns bei vielen Mieterhaushalten den Wunsch nach Eigentum mit Garten neu geweckt. Doch die gestiegenen Bauzinsen und das immer unkalkulierbarere Preisniveau im bisherigen Verlauf von 2022 verunsichert die Märkte. Im neuen Gutachten des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) für den Branchenverband ZIA rechnen die Immobilienexperten sogar explizit damit, dass der Immobilienmarkt in eine neue Phase eingetreten ist – und zwar in eine Abschwungphase.

Immobilienindex auf einen Rutsch negativ – die Branche reibt sich verblüfft die Augen
Der 2014 ins Leben gerufene IW Immobilienindex stand im ersten Quartal 2022 noch bei 30,7 Zählern. Der Ukrainekrieg und die dadurch vertieften Lieferengpässe, die Inflation, steigende Bauzinsen und zugeknöpftere Banken haben die Stimmung der für den Index befragten 1.200 Immobilienfirmen jedoch mittlerweile zugesetzt: Der Wert für das zweite Quartal rutschte auf -5,5 Punkte und damit zum ersten Mal seit 2014 in den negativen Bereich.

Privates Wohnsegment vom Zinsschock K.O. gesetzt?
Laut Einschätzung der Experten ist vor allem das Wohnsegment betroffen. Durch die drastisch erhöhten Bauzinsen sind Eigentumswohnungen und Häuser für weniger Haushalte in greifbarer Nähe als noch Ende 2021: Im Schnitt hat laut Berechnungen der FMH-Finanzberatung der jüngste effektive Zins für zehnjährige Finanzierungen die Marke von 3 Prozent überschritten (und damit ein Niveau wie zuletzt 2012 erreicht). Dadurch könnte die Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt langfristig zurückgehen – was allerdings auch wieder zu sinkenden Angebotspreisen führen dürfte.

Handels- und Büroimmobilien mit sinkender Nachfrage konfrontiert
Auch im Handelsimmobiliensektor, im Büroimmobiliensegment und bei Projektentwicklern zeigt die Befragung eine Stimmung im Keller. Während der Pandemiejahre war die Entwicklung auf diesen Märkten überraschend robust verlaufen – viele Unternehmen wollten sich schon für die vermeintliche Wirtschaftserholung nach der Pandemie durch vorausschauende Immobilieninvestitionen vorbereiten. Da nun diese positive Entwicklung bis auf Weiteres auszufallen scheint, fürchten die Immobilienprofis eine sinkende Nachfrage und dadurch auch einen Abwärtsdrall bei den Preisen und Mieten.

Mietwohnmarkt in der Inflationsfalle?
Aber auch für die Mieter von Wohnungen gibt es schlechte Nachrichten: So führen die für das Gutachten befragten Wohnungsunternehmen zu 80 Prozent die hohe Inflation als Grund dafür an, dass die Mieten für ihre Bestände steigen werden.