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Demografische Perspektive auf das Wohnen 2022: größere Wanderungsströme unwahrscheinlich

Die Folgen der demografischen Entwicklung auf die Wohnungsnachfrage war in den letzten Jahren vor allem von den Wanderungsströmen abhängig. Dass die Nettozuwanderung 2022 aufgrund der aktuellen Flüchtlingswelle infolge des Ukrainekrieges unterm Strich erneut zumindest leicht ansteigen dürfte, gilt vielen als ausgemacht. Doch wie die Entwicklung weitergeht, ist weitgehend offen.

So hatten Marktbeobachter wie das Immobilienforschungsbüro empirica während der Pandemie noch in Übereinstimmung mit den meisten führenden Ökonomen erwartet, dass die deutsche Volkswirtschaft nach Ende der Coronakrise kräftig wachsen und so womöglich als Zuwanderungsland nochmals erheblich attraktiver werden dürfte.

Dieses Szenario ist aus heutiger Sicht ziemlich sicher vom Tisch (vgl. das vorangegangene Kapitel zu den konjunkturellen Erwartungen) – dementsprechend sind wir geneigt eher den Stimmen zuzustimmen, die in den nächsten Jahren keine allzu großen Wanderungsströme aus Südeuropa (wie während der Zehnerjahre) bzw. aus dem afrikanischen oder asiatischen Raum erwarten. Der leichte Wachstumstrend der Vorjahre wird sich also eher noch eindeutiger in Richtung Stagnation verschieben.

Binnenwanderung: keine Renaissance des Runs auf die Metropolen zu erwarten
Dementsprechend wenig spektakulär stellen sich die meisten Marktbeobachter auch den Binnenwanderungstrend der nächsten Jahre vor: Zuletzt haben die Wanderungsströme vor allem in die Metropolen und Innenstädte geführt – und die dortigen Wohnimmobilienmärkte bis zur Blasenbildung überhitzt. Doch angesichts der geringeren Wanderungsströme ist die zu erwartende Entwicklung in den nächsten Jahren wohl eher rückläufig bzw. bestenfalls stagnierend.

Andererseits verschärft sich der Fachkräfterückgang branchenübergreifend immer mehr (vgl. das vorangegangene Kapitel). Was die lokalen Bevölkerungsbewegungen betrifft, könnte also das Buhlen der Branchen und Standorte um den Nachwuchs theoretisch durchaus „Gewinnerstandorte“ dieser Entwicklung hervorbringen und dort weiter für Zuzüge sorgen. Allerdings relativiert sich dieses Potenzial erheblich durch die oben gezeigte statistisch nachweisbare Schrumpfung der ausbildungsrelevanten Altersgruppe der 15- bis 24-Jährigen.

Schrumpfende Haushalte halten die Wohnnachfrage aufrecht
Neben der Binnenwanderung ist vor allem die Entwicklung der Haushaltsgrößen eine wichtige demografische Größe, die sich unmittelbar auf die Wohnsituation und den Wohnbedarf der Bevölkerung auswirkt. Auf lange Sicht ist hier bekanntlich vor allem der kontinuierliche Trend zur Schrumpfung der durchschnittlichen Haushaltsgrößen ein Kennzeichen des hiesigen Wohnungsmarkts, der die Wohnungsnachfrage auf einem hohen Niveau hält

Laut dem Gutachten des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) ist die bundesweite Wohnnachfrage in den letzten vier Jahren pro Jahr im Schnitt um je 80.000 Haushalte gestiegen (Tendenz sinkend). Wer sich die häufigen Forderungen von Politik, Bau- und Immobilienwirtschaft nach 275.000 bis 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr vor Augen hält, mag sich allerdings fragen, ob also nicht wesentlich weniger neue Wohnungen pro Jahr genügen würden und wir also jährlich in Deutschland sogar einen erheblichen Überschuss produzieren.

Dieser Schluss wäre allerdings vorschnell, denn die bundesweiten Haushaltsanstiege sind nicht mit der Neubaunachfrage zu verwechseln: Bei bundesweiter Betrachtung fallen nicht nur regional völlig gegenläufige Entwicklungen unter den Tisch (Metropolen vs. Schrumpfungsregionen z. B. im Norden und Osten). Zudem spielen bei der Neubaunachfrage der Bedarf nach Ersatzneubau sowie die statistisch kaum nachweisbaren und nicht eins zu eins von Haushalten auf Wohnungen übertragbaren Effekte von Nebenwohnsitzen und Untermieterhaushalten mit hinein.

Immerhin hat sich die Neubauversorgung im letzten Jahrzehnt erheblich verbessert (2009 lagen die Fertigstellungen bekanntlich auf dem bisher unerreichten Tiefpunkt von158.987 Wohnungen – 2021 waren es mit 293.393 neuen Wohnungen deutlich mehr). Allerdings entwickelt sich der Neubau aktuell aufgrund der Preisanstiege und Lieferengpässe rückläufig: Die Bauüberhänge weiten sich aus (also die zwar genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten oder gar noch nicht begonnenen Neubauprojekte).