Unseren niederländischen Nachbarn geht es nicht anders: Seit Beginn des Ukrainekrieges sind die Energiepreise in die Höhe geschossen. Infolgedessen ist die Inflation mittlerweile auf ein Niveau gestiegen, das in den Niederlanden zuletzt in den 70er Jahren erreicht worden war. Doch bekanntlich begann der aktuelle Preisanstieg bereits vor der russischen Invasion – mit Arbeitskräfte- und Rohstoffmangel als Hauptursachen. Der Unterscheid zu unserer Situation in Deutschland: Die niederländische Krise beschränkt sich vornehmlich auf die Angebotsseite. Die jüngsten Wirtschaftsschätzungen für die Niederlande erwarten weiter keinen Rückgang der Verbrauchernachfrage Mit anderen Worten: Die Nachfrageseite bleibt intakt, trotz eines gewissen Kaufkraftrückgangs im Jahr 2022. Unser niederländisches Schwesterunternehmen BouwKennis geht daher davon aus, dass das Neubauvolumen sowohl für den Wohn- als auch für den Nichtwohnbau im Jahr 2023 noch nicht zurückgehen wird. Im Jahr 2024 ist jedoch ein Rückgang um einige Prozent unvermeidlich, da die Genehmigungserteilung in jüngster Zeit zurückgegangen ist. Dennoch scheint ein extremer Schrumpfungsprozess bis einschließlich 2024 jedoch kein Szenario zu sein, dass man realistischerweise fürchten müsste.
Zunächst ist einschränkend anzumerken, dass viele Statistiken zum niederländischen Markt den aktuellen Geschehnissen hinterherhinken. Mit einigen Monaten Verspätung sickern immer mehr Informationen über die Reaktion von Bürgern und Unternehmen auf steigende Preise ein. Inzwischen haben die EU und einzelne Mitgliedstaaten Pläne zur Senkung der Energiekosten vorgestellt. Bis Mitte 2022 sollen 56% der Haushalte einen variablen Energievertrag haben, der bis Ende 2022 auf rund 70% steigen wird. So muss sich nicht jeder mit höheren Kosten auseinandersetzen.
Auffallend ist die Kluft zwischen makroökonomischen Kennzahlen und sozialem Wohlergehen. Alle Wirtschafts- und Finanzinstitutionen des Landes rechnen für 2023 mit einem – wenn auch verlangsamten – BIP-Wachstum, während die Bürger stark an Kaufkraft verlieren und die Zahl der Menschen unterhalb der Armutsgrenze steigt. In der Zwischenzeit herrscht nach wie vor Wohnungsnot, Versorgungsunternehmen stehen unter Druck (Stromnetz, Wasserversorgung, Gasknappheit) und die Fixkosten für Wohnungs- und Gebäudebetreiber steigen erheblich. Nicht umsonst ist das Verbraucherklima auf dem niedrigsten Stand seit der ersten Messung in den 80er Jahren.
Die Abwärtsrisiken sind daher erheblich. Wie entwickelt sich der Krieg in der Ukraine? Wie viele Menschen werden aufgrund der Kostensteigerungen in finanzielle Schwierigkeiten geraten? Ändert sich das Bild auf dem Wohnungsmarkt? Wie wird der Kurswechsel der EZB verlaufen? Inwiefern sind Unternehmen aufgrund der höheren Produktionskosten gezwungen, ihre eigene Produktion zu drosseln? All diese Dinge haben einen starken Einfluss auf die Wirtschaft und damit auch auf die Bauwirtschaft.
Große Unterschiede auf dem Immobilienmarkt
Die Dynamik im Nichtwohnungsneubau wird derzeit maßgeblich von drei Sektoren bestimmt: Industrie, Verkehr- und Kommunikations- sowie Gesundheitswesen. Nach einem coronabedingten Einbruch wird das Genehmigungsvolumen für die Branche 2022 wieder auf einen neuen Höchststand steigen. Dies ist zum Teil ein Nachholbedarf und erleichtert zum Teil den Expansionsbedarf infolge des hohen Wirtschaftswachstums im Jahr 2021. Sehr relevant ist in diesem Zusammenhang die Konjunkturumfrage der niederländischen Statistikbehörde CBS-, in der nach wie vor darauf hingewiesen wird, dass Personalmangel und Mangel an Produktionsressourcen, Material und Platz die Haupthindernisse sind. Nur 10 % der Wirtschaftsbetriebe nennen eine unzureichende Nachfrage als Haupthindernis. Auch die Auslastung im verarbeitenden Gewerbe wird im 3. Quartal 2022 auf gleichem Niveau bleiben. Vorerst gibt es also keinen signifikanten Nachfragerückgang zu verzeichnen.
Die Nachfrage nach neuen Distributionsbauten ist nach wie vor hoch, vor allem durch den E-Commerce-Boom. Die Nutzeranforderungen an Logistikgebäude haben sich in den letzten Jahren stark verändert, beispielsweise was die Lage, die minimale Deckenhöhe, die Bodenbelastung und die Gesamtmaße der Gebäude betrifft. Darüber hinaus führt das stetige Wachstum des Online-Handels zu einer anhaltenden Nachfrage nach großen Distributionszentren, von denen es einfach zu wenige gibt Es gibt jedoch einen Trend hin zu kleineren Gebäuden an den Stadträndern für die „Last Mile“-Zustellung. In Bezug auf die Bauproduktion bedeutet dies per Saldo einen Rückgang sowohl in Euro als auch in Flächen.
Im Gesundheitswesen ist der Gebäudebestand relativ alt. Es besteht also eigentlich ein permanenter Erneuerungsbedarf, aber inwieweit dies geschieht, hängt von der Finanzierung ab. Die Nachfrage nach Gebäudeinvestitionen steigt, aber es hängt vom Projekt ab, ob dies in Form von Neubau oder Sanierung erfolgt. Im Pflegesegment wird die Aktie in den kommenden Jahrzehnten deutlich wachsen müssen, während das Cure-Segment einen Rückgang des Bestands um rund 6% gemäß der Branchen-Roadmap erwartet. Der veraltete Bestand erfordert in den kommenden Jahren erhebliche Renovierungsinvestitionen oder größere Renovierungen.
Nichtwohnungsbau: Perspektiven bis 2024
Die Erteilung von Genehmigungen für den Neubau im Nichtwohnsegment erreichte mit 5,1 bis 5,3 Mrd. € einen vorläufigen Höchststand. Es scheint, dass dies die vorläufige Obergrenze ist, da es seit fünf Quartalen keine Erhöhung gegeben hat. Zudem dürfte sich das BIP-Wachstum im kommenden Jahr verlangsamen, die Inflation hoch bleiben und die Verbraucher mit einem starken Rückgang der Kaufkraft konfrontiert sein. Auch die EZB hat den Leitzins angehoben. Dies bedeutet, dass die Investitionsaussichten ungünstiger werden, was die Erteilung von Genehmigungen für Neubauten verringern dürfte.
In fast allen Sektoren gibt es zwischen dem zweiten Quartal 2021 und dem zweiten Quartal 2022 einen Genehmigungshöchststand. Für das laufende und das nächste Jahr ist damit die Basis für ein breit abgestütztes Wachstum gegeben. Für die kommenden Jahre ist die Situation etwas unsicherer. Dies ist vor allem auf die markanten Entwicklungen in den Bereichen Verkehr & Kommunikation und Industrie zurückzuführen. Obwohl die Genehmigungsgrundlage sehr gut ist, können die Entwicklung der Energiepreise und die mögliche Einschränkung der Produktion der Branche möglicherweise einen Strich durch die Rechnung machen, wenn es um die Umsetzung dieser Genehmigungen geht. Für 2022 beträgt das erwartete Produktionswachstum in den Niederlanden etwa 2,5%, nach dem Wachstum von 10% im Jahr 2021. Für 2023 erwartet BouwKennis ein Wachstum von rund 2,5%. Nach diesem erwarteten Höchststand wird die gesamte Neubauproduktion von niederländischen Nichtwohngebäuden im Jahr 2024 um rund 3,4% sinken.
Abkühlung des Wohnungsmarktes, doch bei voller Pipeline
Ende 2022 wird die Angst vor einem einbrechenden Wohnungsmarkt und einem Rückgang der Bauproduktion stark geschürt. Vorerst geht es aber vor allem um ein Gefühl, das aufgrund der Entwicklungen in einem begrenzten Teil des Marktes entsteht: dem der Einfamilienhäuser. In diesem Segment stagniert der Verkauf von Neubauten (und in geringerem Maße des Bestandsgebäudes), was eine geringere Genehmigungserteilung zur Folge hat. Ein bedeutender Teil des Hochbausegments steht in direktem oder indirektem Zusammenhang mit dieser Art von Wohnungen.
Der Bau von Einfamilienhäusern hat eine andere Dynamik als der Bau von (größeren) Mehrfamilienhäusern. Die Zeit zwischen Genehmigungserteilung und Umsetzung ist im Eigenheimsegment viel kürzer, was bedeutet, dass etwa ein Jahr später bei im Bau befindlichen Häusern ein Rückgang bei der Erteilung von Genehmigungen zu finden ist. Aufgrund dieser Entwicklung gehen wir davon aus, dass die Produktion von Einfamilienhäusern im Jahr 2024 leicht zurückgehen könnte. Dies betrifft vor allem Einfamilienhäuser, die von Entwicklern in Gesamtprojekten gebaut werden und vor Baubeginn erst verkauft werden müssen.
Bei Mehrfamilienhäusern sieht es anders aus. Von einem Rückgang der Erteilung von Genehmigungen kann keine Rede sein. Zum einen läuft der Verkauf von Wohnungen nach wie vor gut, zum anderen steigt der Anteil an Mietobjekten. Letztere Gruppe entfällt auf große gewerbliche Vermieter und immer mehr größere (internationale) Investoren (Fonds). Auf dieser Seite der Pipeline sind keine Anzeichen einer Verzögerung sichtbar. Kurzfristig liegt die Produktion von Mehrfamilienhäusern weitgehend fest. Schließlich dauert es lange, bis ein Projekt alle Schritte von der Erteilung der Genehmigung bis zur Fertigstellung erreicht hat. Derzeit befindet sich eine große Anzahl von Mehrfamilienhäusern (seit Langem) im Bau. Daher ist möglich, dass die Zahl der fertiggestellten Mehrfamilienhäuser langsam zunimmt.
Wohnungsbau stabilisiert sich 2023
Die stark steigenden Genehmigungen für Bauherren für den Markt ab Anfang 2020 machen es wahrscheinlich, dass ihre Wohnungsproduktion in den kommenden Jahren wachsen wird. Wohnungsbaugesellschaften wollen seit Jahren mehr bauen, wie die gestiegene Anzahl von Plänen zeigt, doch sie haben noch nicht den Platz dafür. Dabei spielen vor allem Regulierungen und die Steuerbelastung eine Rolle. Die Anzahl der vom sozialen Wohnungsbau-Verband Aedes als Ziel genannten neuen Genossenschaftswohnungen im Jahr (34.000) scheint angesichts der aktuellen Anzahl von Genehmigungen für Mietobjekte von Kapitalgesellschaften und Projektentwicklern zusammen nicht realisierbar. Wachstum ist jedoch zu erwarten, auch von der zu diesem Zweck eingerichteten Task Force. Ziel ist es, durchschnittlich mehr als 25.000 Wohnungen pro Jahr für einen Zeitraum von 6 Jahren zu bauen.
Mit dem hohen Druck auf das mittlere Segment und den Investitionen der Regierung, die Kosten für die Errichtung relativ erschwinglicher Wohnungen zu senken, wenn die Kosten für die Vorbereitung von Bebauungsgrundstücken hoch sind (z. B. Sanierungskosten), wird erwartet, dass der Anteil der Wohnungen in einem etwas niedrigeren Preissegment steigen wird. Die Maßnahmen stellen sicher, dass Bauherren auch etwas günstigere Wohnformen mit guter Marktmarge entwickeln und verkaufen können.
BouwKennis erwartet für 2022 eine Anzahl von 71.000 neuen Wohnungen in den Niederlanden. In den folgenden Jahren wird diese Zahl langsam abnehmen. Aufgrund einer höheren Anzahl von Lieferungen von Mehrfamilienhäusern werden 2023 auch 71.000 Wohneinheiten erwartet, im Jahr 2024 erwartet BouwKennis derzeit eine Anzahl von 69.500 Wohnungen. Die Zahl der Gebäude, die sich derzeit im Bau befinden oder bezogen werden können, ist groß, der Anteil der Mehrfamilienhäuser an diesem steigt. Dies bedeutet, dass ein großer Teil der Produktion für die nächsten drei Jahre ziemlich fest festgelegt ist.
