By: Alexander Faust
Immobilienmarkt / Marktchancen
Während in den Ballungszentren ein Unterangebot an verfügbaren Wohnungen herrscht, entsteht neuer Wohnraum vor allem in Regionen mit hoher Nachfrage. Baut Deutschland also am falschen Ort? Eine neue Analyse des Immobiliendienstleisters Jones Lang LaSalle (JLL) kommt zu diesem Schluss. Auf die reine Zahl der neuen Wohnungen bezogen, mag die Studie richtigliegen. Doch das eigentliche Thema ist ein anderes: Wer das Bauen auf dem Land kritisiert, trifft damit faktisch den klassischen Eigenheimbau. Damit knüpfen die Autoren – vielleicht eher unbeabsichtigt – an eine schon wieder fast vergessene Debatte der End-Zehnerjahre an: der Forderung nach Mehrfamilienhäusern statt Häuslebau. Wie stichhaltig ist die JLL-Analyse?
Der Artikel kurz zusammengefasst:
Laut einer Analyse von Jones LangLaSalle (JLL) geht die leichte Erholung der deutschen Bautätigkeit seit Ende 2024 am Ziel vorbei. Wohnungen entstehen vor allem in Regionen mit beruhigten Immobilienmärkten und führen dort zu einem Überangebot, während sich das Unterangebot in den Ballungsräumen verschärft. Auch bemängelt JLL, dass zu große und nicht marktbedarfskonforme Wohneinheiten entstehen. Damit meinen die Analysten ganz offensichtlich Eigenheime. Es gibt aber gute Gründe, warum vor allem kaufkraftstarke private Bauherren aktuell die Möglichkeit haben, ein Bauprojekt zu realisieren. Die hohen Baukosten sind laut JLL-Analyse ein wesentlicher Faktor, der Mehrfamilienhausprojekte für Projektentwickler außerhalb des Luxussegments unrentabel macht. Eine gezielte Verbesserung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für den Nicht-Premium-Mietwohnbau wäre daher die beste Lösung für das Dilemma.
Gebaut wird zu wenig – und wenn, dann am falschen Ort
Der internationale Dienstleister Jones Lang LaSalle, bekannt für seine Präsenz im gewerblichen Immobiliensektor und Investment Management, hat die regionale Verteilung des Neubaus im Verhältnis zum jeweiligen regionalen Wohnungsbedarf analysiert.
Bekanntlich ist die Neubautätigkeit in Deutschland ab 2022 stark zurückgegangen und deutlich niedrig. Dadurch hat sich die Lage auf Wohnungsmärkten mit hohem Bedarf und geringem Angebot an verfügbarem Wohnraum nicht gerade entschärft. Die seit Ende 2024 feststellbare schrittweise Erholung der Baugenehmigungsaktivität geht aber – so der Schluss der Analysten – nicht nur zu langsam und auf zu niedrigem Niveau vor sich. Darüber hinaus moniert JLL, dass geradezu systematisch am Bedarf vorbeigebaut wird – nämlich vor allem überall dort, wo der Immobilienmarkt ohnehin beruhigt ist.
Laut den Berechnungen von JLL entstehen jedes Jahr rund 50.000 neue Wohnungen in Regionen, in denen der Wohnungsbedarf stagniert oder sinkt. Anderswo würden diese Wohneinheiten viel dringender gebraucht: Besonders drastisches Anschauungsmaterial gibt es aus den acht größten deutschen Städten: Hier kommen laut JLL-Rechenszenario im Schnitt 42 neue Wohneinheiten auf 10.000 Bestandswohnungen – benötigt würden aber 20 mehr, nämlich 62 neue je 10.000 Einheiten.
Zum Vergleich: In den ländlichen Regionen werden dagegen 41 neue Wohneinheiten gebaut – der tatsächliche Bedarf wird dort von JLL jedoch auf nur 23 Einheiten taxiert.
Die Immobilien-Analysten lassen die Katze aus dem Sack
Zu der regionalen Schieflage kommt eine demografische: In zahlreichen lokalen Märkten werden vor allem kleine Wohneinheiten für kleine oder ältere bis hochbetagte Haushalte benötigt. Doch gebaut werden vor allem großflächige Einheiten – sodass sich hier laut JLL ein Überangebot entwickelt.
Auf einem guten Fünftel der regionalen Märkte erkennt JLL dieses Übergewicht der größeren Einheiten. Diese können meist nicht ohne Weiteres zu den vielfach benötigten kleineren Einheiten umgewandelt werden – da es sich meist um große Einfamilienhäuser handelt. In den kommenden Jahren wird es laut JLL-Prognose allein durch dieses Missverhältnis zu einem zusätzlichen Bedarf von 16.300 Wohnungen pro Jahr kommen.
Genau hier lässt die Analyse die eigentliche Katze aus dem Sack: Auf dem Land entstehen ja überwiegend Einfamilienhäuser. Das belegt ein kurzer Seitenblick auf die verfügbaren möglichst aktuellen Daten zu Fertigstellungen von neuen Wohnhäusern auf Landkreisebene (Stand: 2024) – und diese Daten sind kein Ausreißer, sondern liegen im langjährigen Trend.
Im bundesweiten Schnitt waren 72 Prozent der neu fertiggestellten Wohngebäude im Neubau Einfamilienhäuser– in den Top 7 Großstädten waren es im Schnitt 46 Prozent. In den kreisfreien Städten und Stadtkreisen insgesamt waren es 59 Prozent und in den übrigen Kreisen 76 Prozent.
Die bundesweiten Spitzenreiter mit besonders niedrigen Eigenheimquoten sind wohlhabende, urbane und dichtbevölkerte Stadtkreise und kreisfreie Städte (Top 3: Ulm, Jena und Freiburg im Breisgau mit Eigenheimanteilen zwischen 30 und 31 Prozent).
Die fast vollständig vom Eigenheimneubau dominierten Top 3 gehören dagegen zu den von JLL monierten Regionen auf dem platten Land mit beruhigten oder stagnierenden Märkten, aber einer für privaten Eigenheimwohnbau zahlungsfähiger Kundschaft (die Top 3: Landkreise Görlitz, Salzlandkreis und Elbe-Elster mit Einfamilienhaus-Anteilen zwischen 98 und 96 Prozent). Selbst in urbanen Räumen und Großstädten mit allgemein niedriger Kaufkraft wird –überwiegend von denen, die es sich leisten können und Bauland ergattert haben, privat gebaut – sprich: Dort entstehen nur wenige neue Wohnbauten – und wenn, sind es meist privat genutzte Einfamilienhäuser.
„Barking at the wrong tree” – Investoren denken langfristiger als Selbstnutzer
Gegen den Bau von neuen Einfamilienhäusern wird oft der Flächenverbrauch und der ökologische Fußabdruck pro Wohneinheit argumentativ ins Feld geführt – eine umweltpolitische Debatte, die man durchaus ernsthaft führen kann. Bei JLL geht es aber ausschließlich um die Versorgungsungleichgewichte im Verhältnis zu dem Bedarf auf den Wohnungsmärkten.
Haushalte, die dringend in einer bestimmten Region Wohnraum suchen, gehören aber meist nicht zu den Eigenheimnachfragern, die ausreichend Kaufkraft für einen Neubau mitbringen. Hier redet die Argumentation von JLL eigentümlich um den heißen Brei herum: Denn die eigentliche Dynamik bei der wieder erstarkenden Bau- bzw. zunächst wenigstens Genehmigungstätigkeit ab Ende 2024 fand vorwiegend bei den privaten Eigenheimbauern statt.
Für diese Gruppe sind vor allem die Bauzinsen der springende Punkt – sobald diese wieder attraktiver wurden, konnten auch mehr privaten Eigenheiminteressenten die Möglichkeit ergreifen, ihr Traumprojekt anzugehen.
Dass das vor allem auf dem Land geschieht, liegt nicht zuletzt daran, dass dort die Lebenskosten usw. eher einen Baukredit ermöglichen. Und nicht zuletzt ist es vielerorts noch etwas leichter an Bauland zu kommen – ein wesentlicher Grund, warum es beim Neubau in den Ballungsräumen hakt.
Baukosten bremsen vor allem den Mehrfamilienhausbauern aus
Die Baukosten werden häufig und zurecht als eine wesentliche Hürde für den Neubau angeführt. Für den privaten Wohnungsbau ist der Abschreckungseffekt jedoch etwas geringer als für gewerbliche Investoren. Der Grund ist klar: Hohe Baukosten werden von finanziell mehr oder weniger potenten Häuslebauern zähneknirschend in Kauf genommen, wenn nur die Kreditbedingungen erschwinglich sind. Denn diese Gruppe baut in der Regel nur einmal im Leben – der springende Punkt ist: Kann ich es mir überhaupt leisten? Und weniger: Ist die Investition aus einer rationalen Perspektive überhaupt sinnvoll?
Für die betriebswirtschaftlich rechnenden Wohnungsunternehmen und Projektentwickler – ohne die es in Verknappungsregionen ja kaum Mehrfamilienhaus-Bautätigkeit und damit entspanntere Wohnungsangebotsmärkte geben kann – sind die Baukosten dagegen mehr als nur eine weitere ungern geschluckte Kröte. Zusammen mit den Zinsen und Baulandkosten erstickt ein zu hoher Preis die Rendite allzu häufig im Keim.
Was auch JLL in seiner Analyse direkt andeutet: Die höheren technischen Anforderungen ab 2002 werden von der Immobilienwirtschaft als Preistreiber schon lange schief angeguckt. Zu dem Materialpreisschock während der ersten lockdownbedingten Verknappungen Anfang 2021 gesellte sich seit Beginn des Ukrainekrieges ein Zins- und Kapitalkostenanstieg hinzu, was die Rentabilität für Projektentwickler drastisch senkte.
Nischenmärkte dominieren den Neubau – Wirtschaftlichkeitsoffensive gefordert
Zwar erholt sich Zins sei Dank die Profitabilität seit 2024 langsam wieder – die Differenz zwischen der kostendeckenden Mindestmiete und der am Markt erzielbaren Neubaumiete verringerte sich seitdem wieder – doch die internationale Lage beruhigt sich kaum und die weiteren Kostensteigerungen infolge des Irankriegs scheinen vorprogrammiert.
Infolgedessen sind Bauprojekte laut JLL fast ausschließlich im oberen Preissegment mit hohen Mieten über 21,50 € pro Quadratmeter rentabel – ein Segment, für das laut JLL-Schätzung nur 10 Prozent der Haushalte als zahlungskräftige Kundschaft in Frage kommen.
Damit ist die derzeitige Aktivität im Mehrfamilienhausbau eine ähnliche Nische wie (zumindest aus Immobilienmarktsicht) der Neubau von Eigenheimen für private Selbstnutzer.
Die Analysten von JLL sehen nur in einer Verbesserung der Wirtschaftlichkeit einen wirksamen Hebel, um Projekte in breiteren Mietsegmenten wieder rentabel machen – sonst ist das Vermarktungsrisiko für die Betreiber zu hoch. Die Hoffnung liegt für die Studienautoren bei Kosteninnovationen wie Modulbau und die regulatorischen Vereinfachungen wie dem geplanten (und leidererneut ins nächste Jahr verschobenen) „Gebäudetyp E”.
In der Bauwirtschaft wird daneben auch nach dem bewährten (aber für den Gesetzgeber leider teuren) Mittel der Subventionen gerufen. Hier würde aus unserer Sicht vor allem ein Programm Sinn ergeben, das gezielt für das Nicht-Premium-Mietsegment mehr Planungs- und Investitionssicherheit ermöglicht (doch auch das ist ein weiterer und schon lange vergebens geäußerter frommer Wunsch).
