THEMA

WOHNUNGSNEUBAU

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Seit Längerem wird das Ziel von 400.000 neuen Wohnungen im Jahr hierzulande nicht erreicht. Dies gilt sowohl für Baugenehmigungen als auch für fertiggestellte Bauvorhaben. Was ist in den kommenden Jahren an Bauleistung zu erwarten? 

Ungünstige Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau

Noch Anfang 2022 hielten die Notenbanken den Leitzins nahe an der Nullmarke. Doch schon bald wurde der Leitzins schrittweise angehoben, um der Inflation entgegenzusteuern. Die Zinsen haben mittlerweile die 4-Prozehntmarke überschritten. Infolgedessen geht die Nachfrage auf dem Neubau- und Bestandsimmobilienmarkt stark zurück. Dazu kommt als bremsender Faktor nicht zuletzt die massive Erhöhung der Bau- und Materialkosten, die ab 2021 durch die Schwierigkeiten bei der Lieferung von Vorprodukten einsetzte, sich dann ab 2022 durch die gestiegenen Energie- und Produktionskosten sowie die Inflation verstärkte und auch 2023 keineswegs abbricht.

Ein wesentlicher positiver Einflussfaktor auf den Neubau ist die Höhe der Subventionen. Doch damit war es Ende Januar 2022 plötzlich überraschend vorbei: Das Wirtschaftsministerium musste mitteilen, dass die bereitstehenden Mittel reichen für die Anträge nicht ausreichten. Damit war das Vertrauen auf dem Markt erst einmal gründlich erschüttert, doch die Korrektur ließ zunächst auf sich warten:

Die Förderzuständigkeiten für Baumaßnahmen wurden 2022 unter dem Wirtschafts- und Bauministerium erst einmal neu aufgeteilt. Nachdem das Wirtschaftsministerium die Förderung von Baumaßnahmen im Bestand mehr schlecht als recht im hastig geschnürten „Osterpaket“ im zweiten Quartal 2022 auf den Weg gebracht hatte, ließ sich das neue Bundesbauministerium für den von ihm verantwortete Neubauförderung bis Anfang 2023 Zeit. Als ersten Schritt wurde im März 2023 ein Programm aufgelegt, das (analog zur ebenfalls nur noch ab KfW 40 Standard überhaupt noch greifenden Bestandsförderung) den „klimafreundlichen Neubau“ fördern soll.

Dabei möchte der Bund laut eigenem Bekunden die berühmten zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen und sowohl mehr Tempo in den Neubau von Wohneigentum bringen als auch das klimafreundliche Bauen mehr etablieren. Dementsprechend müssen die geförderten Neubauten über den gesamten Gebäudelebenszyklus einen geringen CO₂-Fußabdruck vorweisen und den Effizienzhaus-Standard EH 40 erfüllen – für Gebäude, die darüber hinaus noch zusätzlich das „Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG)“ vorweisen können, kann noch eine größere Unterstützung bewilligt werden.

Das Programm, das im März 2023 mit einer Fördersumme von 1,1 Milliarden Euro an den Start ging, ist inzwischen aufgrund der (in der gegenwärtigen Baukostenkrise mehr als begreiflichen) hohen Nachfrage immerhin um weitere 888 Millionen Euro aufgestockt worden – doch dürfte der Budgetrahmen des Bundesfinanzministeriums damit für dieses Jahr wohl schon ausgereizt sein – und die Wirkung auf den derweil immer stärker zurückgehenden Neubaumarkt ebenfalls gering.

Immerhin schließt das seit Anfang Juni 2023 geltende Ergänzungsprogramm „Wohneigentum für Familien“ an das erste Programm an. Auch hier werden ausschließlich Wohngebäude gefördert, die den Anforderungen des geltenden Gebäudeenergiegesetztes (GEG) entsprechen und zwar auch hier wieder nur die Gebäude, die den Anforderungen „Klimafreundliches Wohngebäude“ mit und ohne QNG-Zertifikat nachkommen.

Allerdings darf das im Jahr zu versteuernde Haushaltseinkommen der Antragssteller 60.000 Euro (bei einem Kind im Haushalt) bzw. zuzüglich nochmals 10.000 Euro je weiterem Kind nicht überschreiten. Eine Breitenwirkung – wie bei dem erfolgreichen Vorgänger Baukindergeld – ist bei dieser Bemessungsgrenze eher nicht zu erzielen. Aus Sicht der Kritiker geht das Programm völlig an der Realität der meisten regionalen Immobilien- und Neubaumärkte vorbei.

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Lücke zwischen Fertigstellungen und Genehmigungen stark gestiegen

Es ist an sich nichts Ungewöhnliches, dass die Fertigstellungen den Genehmigungen in einem Jahr hinterherhinken, schließlich können bei Weitem nicht alle neu genehmigten Projekte im selben Kalenderjahr auch fertiggestellt werden. Es gibt also immer genehmigte Projekte, die noch nicht fertiggestellt worden sind und ebenso sich verzögernde Projekte, die bislang nur auf dem Papier begonnen worden sind und für die der erste Spatenstich noch aussteht. Auf der anderen Seite gehen auch noch die in den Vorjahren genehmigten, aber erst im aktuellen Jahr fertiggestellten Bauprojekte in die Statistik mit ein.

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Auch wenn sich die besonders deutliche Lücke, die sich 2021 zwischen genehmigten und realisierten Wohnungen auftat, 2022 wieder etwas verkleinert hat: Auf das Stagnationsjahr 2022 folgt laut unserer Prognose dennoch erst einmal ein Verlustjahr für den Wohnungsneubau: So setzt sich der Genehmigungsrückgang aus dem Vorjahr 2023 nochmals fort (-9,7 Prozent weniger Genehmigungen für neue Wohngebäude), bevor 2024 wieder Nachholeffekte bei den Genehmigungen zu erwarten sind (+16,1 Prozent mehr Genehmigungen im Wohngebäudeneubau) – wenn auch noch nicht nachhaltig genug, um 2025 für Impulse bei den Fertigstellungen zu sorgen.

Bei den Fertigstellungen ist 2023 zunächst die bittere Quittung für die nachlassende Genehmigungstätigkeit zu erwarten (laut Prognose: -6,1 Prozent). Nachdem demgegenüber 2024 zumindest eine Atempause zu erwarten ist (ein Plus von 1,6 Prozent zum 2023er Resultat), geht es 2025 mit der Wohnungsbauleistung erst einmal wieder abwärts – unter anderem ist das auch eine Folge davon, dass heutzutage immer mehr Genehmigungen ungenutzt verfallen und sich die Bauprojekte aufgrund Lieferverzögerungen und vorher nicht einkalkulierten Baukostenansteigen immer weiter verzögern (wodurch ein gutes Genehmigungsjahr, wie es 2024 zu erwarten ist, immer später und „ausgedünnt“ in Zuwächse bei den Fertigstellungen überführt werden kann).

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